Teoretyczne i praktyczne aspekty opisu cech jakościowych nieruchomości w modelach regresji wielorakiej wyceny wartości mieszkań

Iwona Foryś, Radosław Gaca

Streszczenie


Dynamiczny rozwój teorii wyceny wartości rynkowej nieruchomości związany jest w Polsce z transformacją ustrojową. Wraz ze wzrostem liczby zawieranych transakcji na tym rynku oraz coraz liczniejszymi obszarami aktywności gospodarczej wymagającej określania wartości nieruchomości pojawiają się próby wprowadzania do praktyki modeli regresji wielorakiej. Niedoskonałości samego modelu regresji, a także cechy nieruchomości jako realnych obiektów opisywanych w modelach są przyczyną sprzecznych i niezasadnych wniosków z nich płynących. Jedną z przyczyn niedoskonałości funkcjonalnej modeli regresji jest sposób wprowadzania do nich zmiennych jakościowych, które w wielu przypadkach są najistotniejszymi cechami opisującymi nieruchomości.
Zgodnie z podstawowymi zasadami określającymi możliwe działania na liczbach ze względu na rodzaj skal pomiarowych zmienne jakościowe mierzone na skali nominalnej i porządkowej mogą być wprowadzane do modeli regresji w postaci zmiennych sztucznych (dummy variables). W niniejszym artykule przedstawiona został propozycja alternatywnej metody wprowadzania zmiennych jakościowych do modeli regresji wielorakiej opisujących rynki nieruchomości, poprzez zastosowanie do ich pomiaru skali Osgooda.
W pracy zaprezentowane zostały nie tylko podstawy teoretyczne proponowanego modelu, ale również wyniki jego zastosowania w zestawieniu z klasyczną metodą wprowadzania zmiennych jakościowych. Rozważania teoretyczne zostały poparte badaniem empirycznym na rynku mieszkaniowym Szczecina, Bydgoszczy oraz Świecia (województwo zachodniopomorskie).


Słowa kluczowe


wycena nieruchomości, zmianne jakościowe, skala Osgooda, skala semantyczna, regresja wieloraka

Pełny tekst

PDF

Literatura


Bełej M., Źróbek S. [2000], Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Educaterra, Olsztyn.

Bennett A., Elman C. [2006]. Qualitative Research: Recent Developments in Case Study Methods, „Annual Review of Political Science”, vol. 9, nr 1, https://doi.org/10.1146/annurev.polisci.8.082103.104918.

Foryś I. [2011], Wykorzystanie metod taksonomicznych do wyboru obiektów podobnych w procesie wyceny lokali mieszkalnych, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, vol. 18, nr 1.

Foryś I., Gaca R. [2015], Aplikacja skal Likerta i Osgooda do kwantyfikacji stanów cech jakościowych nieruchomości, „Folia Oeconomica Stetinensia”, w druku.

Foryś I., Gaca R. [2016], Theoretical and Practical Aspects of Qualitative Variable Descriptions of Residential Property Valuation Multiple Regression Models [w:] The 10th Professor Aleksander Zelias International Conference on Modelling and Forecasting of Socio-Economic Phenomena, red. M. Papież, S. Śmiech, Foundation of the Cracow University of Economics, Cracow.

Green S.B. [1991], How Many Subject Does It Take to Do A Regression Analysis: A Model Selection Perspective, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 26, nr 3, https://doi.org/10.1207/s15327906mbr2603_7.

Hardy M.A. [1993], Regression with Dummy Variables, SAGE University Papers, Quantitative Applications in the Social Sciences, nr 93, SAGE Publications, Newbury Park.

Hozer J. [2001], Regresja wieloraka a wycena nieruchomości, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 2.

Johnson J.W. [2010], A Heuristics Method for Estimating the Relative Weight of Predictor Variables in Multiple Regression, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 35, nr 1, https://doi.org/10.1207/s15327906mbr3501_1.

Knapp T.R. [1990], Treating Ordinal Scales as Interval Scales: An Attempt To Resolve the Controversy, „Nursing Research”, vol. 39, nr 2, https://doi.org/10.1097/00006199-199003000-00019.

Osgood C.E., Suci G., Tannenbaum P. [1957], The Measurement of Meaning, University of Illinois Press, Urbana.

Preacher K.J., Zhang G., Kim Ch., Mels G. [2013], Choosing the Optimal Number of Factors in Exploratory Factor Analysis: A Model Selection Perspective, „Multivariate Behavioral Research”, vol. 48, nr 1, https://doi.org/10.1080/00273171.2012.710386.

Social Entrepreneurship and Research Methods [2014], red. D.J. Ketchen, D.D. Bergh, Research Methodology in Strategy and Management, vol. 9, Emerald Group Publishing Limited, United Kingdom.

Stevens S.S. [1946], On the Theory of Scales of Measurement, „Science”, vol. 103, nr 2684, https://doi.org/10.1126/science.103.2684.677.

Walesiak M. [1996], Dopuszczalne działania na liczbach w badaniach marketingowych z punktu widzenia skal pomiarowych, „Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu”, nr 718.

Walesiak M. [2014], Wzmacnianie skali pomiaru dla danych porządkowych w statystycznej analizie wielowymiarowej, „Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu”, nr 327.

Walesiak M., Dudek A. [2007], Symulacyjna optymalizacja wyboru procedury klasyfikacyjnej dla danego typu danych – charakterystyka problemu, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego. Prace Katedry Ekonometrii i Statystyki”, nr 17.

Wiśniewski J.W. [1986], Korelacja i regresja w badaniach zjawisk jakościowych na tle teorii pomiaru, „Przegląd Statystyczny”, nr 3.




DOI: https://doi.org/10.15678/ZNUEK.2016.0957.0906