Porównanie struktury mieszkań w obrocie w wybranych miastach północno-zachodniej Polski

Iwona Foryś, Barbara Batóg

Streszczenie


Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości niejednokrotnie jest zmuszony do wyboru rynków podobnych, które terytorialnie wykraczają poza granice administracyjne jednego miasta. Kryterium podobieństwa wybranych miast mogą być zarówno czynniki demograficzne, jak i wskaźniki ekonomiczne. Jednym z obszarów dyskusji nad podobieństwem rynków może być analiza porównawcza struktur mieszkań w obrocie na wybranych rynkach. Wynik takiego porównania może potwierdzić podobieństwo rynków, a w praktyce fakt podobieństwa struktur można wykorzystywać do dalszych analiz i wyceny.
Celem artykułu jest porównanie struktur mieszkań w obrocie w dwóch wybranych miastach północno-zachodniej Polski. W artykule wybrano do analizy rynek mieszkaniowy Szczecina i Bydgoszczy, kierując się przy wyborze zarówno podobną liczbą ludności, jak i skalą transakcji mieszkaniami. Z uwagi na warunki demograficzne Szczecin i Bydgoszcz spełniają kryteria podobieństwa, co pozwala również na porównanie rynków mieszkaniowych tych miast, ściśle związanych z czynnikami demograficznymi. Do porównania wykorzystano dane dotyczące transakcji mieszkaniami w dwóch latach – 2009 (początek kryzysu na rynku nieruchomości) oraz 2015 (ostatni pełny rok, dla którego możliwe było zgromadzenie danych). Każdą transakcję opisano za pomocą zestawu zmiennych: data transakcji, cena, powierzchnia, lokalizacja oraz inne dostępne dane charakteryzujące rynek mieszkaniowy. W analizie wykorzystano miary entropii i podobieństwa struktur.


Słowa kluczowe


rynek mieszkaniowy, porównanie struktur, miary entropii, wycena

Pełny tekst

PDF

Literatura


Batóg J. [2008], Struktura polskiej gospodarki – analiza koncentracji i specjalizacji sektorowej, „Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego”, nr 11.

Batóg B., Foryś I. [2013], The Analysis of Spatial Stability of Prices on the Secondary Housing Market, „Acta Universitatis Lodziensis Folia Oeconomica”, nr 292.

Cieślak M., Jasiński R. [1979], Miara podobieństwa funkcji, „Przegląd Statystyczny”, vol. XXVI, nr 3/4.

Domański C. [1990], Testy statystyczne, PWE, Warszawa.

Ekonometria przestrzenna. Metody i modele analizy danych przestrzennych [2010], red. B. Suchecki, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa.

Foryś I. [2010], Wykorzystanie metod taksonomicznych do wyboru obiektów podobnych w procesie wyceny lokali mieszkalnych, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, vol. 18, nr 1.

Foryś I. [2011], Społeczno-gospodarcze determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Ujęcie ilościowe, Wydawnictwo Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin.

Gordon A.D. [1999], Classification, Chapman & Hall/CRC, Boca Raton.

Malina A. [2004], Wielowymiarowa analiza przestrzennego zróżnicowania struktury gospodarki Polski według województw, Zeszyty Naukowe, Seria specjalna: Monografie, nr 162, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków.

Metody statystycznej analizy wielowymiarowej w badaniach marketingowych [2004], red. E. Gatnar, M. Walesiak, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej im. Oskara Langego we Wrocławiu, Wrocław.

Młodak A., [2006], Analiza taksonomiczna w statystyce regionalnej, Difin, Warszawa.

Strahl D. [1986], Podobieństwo struktur jako kryterium wyboru wzorca, „Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu”, nr 281.

Wędrowska E. [2012], Miary entropii i dywergencji w analizie struktur, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn.

Zyga J., [2009], Podobieństwo w wycenie nieruchomości, „Budownictwo i Architektura”, vol. 5, nr 2.




DOI: https://doi.org/10.15678/ZNUEK.2016.0957.0904