Comparison in Statistical Market Analysis Method Used for Real Estate Valuation in Poland
DOI:
https://doi.org/10.15678/ZNUEK.2018.0975.0308Keywords:
real estate valuation methodology, statistical market analysis, comparison in economics and real estate valuation, mass valuation, valuation for tax purposeAbstract
In Poland, the statistical market analysis method (SMAM) is a comparative approach. This classification differs from the real estate valuation theory and practice employed in mor developed markets, e.g. in the US. This real estate valuation method does not involve making comparisons that would reflect the behaviour of market participants. The aim of this article is to evaluate SMAM in connection with the comparative method applied in economics and in relation to real estate valuation theory and practice, taking into account current judicial rulings, and to present an outline of the development of this method in Poland. The article is based on studies of domestic and foreign literature, a comparative study of Polish and American methodology, and a critical analysis of judicial rulings. The author proposes that SMAM be excluded from the comparative approach, which is designed to determine the market value of individual properties and be used instead to valuate real estate for tax purposes.
Downloads
References
Adamczewski Z. (2006), Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości. Podejście porównawcze, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa.
The Appraisal of Real Estate 14th Edition (2013), Appraisal Institute, Chicago.
Ayau M.F. (2010), Paradoks wymiany, Fijorr Publishing, Warszawa.
Babbie E. (2005), Badania społeczne w praktyce, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.
Barańska A (2007), Dwuetapowy model wyceny nieruchomości, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 3–4, Rynek nieruchomości – analizy, modelowanie, inwestowanie.
Betts R.M., Ely S.J. (2008), Basic Real Estate Appraisal: Principles and Procedures, 7th ed., Thomson South-Western, Mason.
Canonne J., Macdonald R. (2003), Valuation without Value Theory: A North American “Appraisal”, „Journal of Real Estate Practice and Education”, vol. 6, nr 1.
Czaja J. (2004), Merytoryczna analiza procedur szacowania rynkowej wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 1.
Dell G. (2004), AVMs: The Myth and the Reality; The Problem and the Solution, „Valuation Insights and Perspectives”, vol. 9(3).
Dell G. (2013), Common Statistical Errors and Mistakes: Valuation and Reliability, „The Appraisal Journal”, Fall.
Dydenko J., Telega T. (2016), Wycena nieruchomości. Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządnia operatu szacunkowego, Wolters Kluwer, Warszawa.
Europejskie standardy wyceny 2000 (wydanie polskie) (2001), PFSRM, Warszawa.
Flejterski S., Solarz J.K (2015), Komparastyka finansów, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa.
Foryś I. (2012), Zakres analizy rynku a cel i przedmiot szacowania – teoria i praktyka, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 2(74).
Foryś I. (2014), Wykorzystanie analizy dyskryminacyjnej do typowania rynków podobnych w procesie wyceny nieruchomości niemieszkalnych, „Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu”, nr 328, Taksonomia 23. Klasyfikacja i analiza danych – teoria i zastosowania.
Foryś I. (2017), Ocena podobieństwa wielowymiarowych obiektów w wycenie nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, „Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu”, nr 469, Taksonomia 29. Klasyfikacja i analiza danych – teoria i zastosowania.
Foryś I., Batóg B. (2011), Modele logitowe w analizie transakcji na warszawskim rynku mieszkaniowym, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, vol. 19, t. 3.
Foryś I., Gaca R. (2016a), Modelowanie zmiennych jakościowych w procesie wyceny nieruchomości z wykorzystaniem skali semantycznej Osgooda na przykładzie wybranego segmentu rynku mieszkaniowego (w:) Nieruchomość w przestrzeni 2, red. M. Trojanek, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań.
Foryś I., Gaca R. (2016b), Teoretyczne i praktyczne aspekty opisu cech jakościowych nieruchomości w modelach regresji wielorakiej wyceny wartości mieszkań, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie” nr 9(957), https://doi.org/10.15678/ZNUEK.2016.0957.0906.
Hopfer A., Jedrzejewski H., Źróbek R., Źróbek S. (1994), Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, t. 1, Twigger, Warszawa.
Hozer J. (2001), Regresja wieloraka a wycena nieruchomości, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 2.
Hozer J., Kokot S., Kuźmiński W. (2002), Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, Wydawnictwo PFSRM, Warszawa.
Kane M.S., Linne M.R., Johnson J.A. (2004), Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling: Statistical Methods for Real Estate Practitioners, Appraisal Institute, Chicago.
Kokot S. (2011), Metoda analizy statystycznej rynku w teorii i praktyce wyceny nieruchomości. Wstęp do dyskusji nad przyszłą normą zawodową, „Przegląd Geodezyjny”, t. 83, nr 3.
Konowalczuk J. (2008), Wycena nieruchomości przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa.
Konowalczuk J. (2017). The Problem of Reflecting the Market in the Legal Principles of Real Estate Valuation in Poland. How to Eliminate the “Legal Footprint”?, „Real Estate Management and Valuation”, vol. 25, nr 2, https://doi.org/10.1515/remav-2017-0012.
Kosmulska S. (2016), Warsztat rzeczoznawcy majątkowego – metody wyceny, http://pirm.pl/wypowiedzi-ekspertow-pirm/135-warsztat-rzeczoznawcy-majtkowego-metody-wyceny.html (data dostępu: 12.07.2017).
Kruschwitz L. (2007), Finansowanie i inwestycje, CeDeWu, Warszawa.
Kucharska-Stasiak E. (2016), Ekonomiczny wymiar nieruchomości, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.
Małecki Z. (2016), Rzeczoznawca majątkowy. Wybrane uwarunkowania określania wartości nieruchomości, PFSRM, Warszawa.
Międzynarodowe standardy wyceny 2005 (2005), PFSRM, Warszawa.
Międzynarodowe standardy wyceny 2007 (2009), PFSRM, Warszawa.
Mills M.C. (2016), Residential Elements of Comparison – Transactional Adjustments, „The Appraisal Journal”, Fall.
Mooya M.M. (2016), Real Estate Valuation Theory. A Critical Appraisal, Springer-Verlag, Berlin–Heidelberg.
Nauki ekonomiczne. Stylizowane fakty a wyzwania współczesności (2015) red. B. Fiedor, PTE, Warszawa.
Pasymowski E. (2006), Econometric Solutions for Real Estate Valuation Automated Valuation Models – Friend or Foe?, Proceedings of the 23rd Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors, San Francisco, September.
Rattermann R.M. (2011), Could Sherlock Holmes Find Clues to Market Value in This Market?, „The Appraisal Journal”, Summer.
Robinson S.I., Sanderford A.R. (2016), The Effects of Conditions and Context on Office Building Sales, 2002–2011, „The Appraisal Journal”, vol. 84, nr 4.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. nr 98, poz. 612.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. nr 230, poz. 1924.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, Dz.U. nr 131, poz. 1092.
Sawiłow E. (2010), Problematyka określania wartości nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 1.
Sayce S. i in. (2006), Property Appraisal: From Value to Worth, Blackwell Publishing, Oxford.
Schenk J. (2008), Analiza przyczynowa w systemach rekursywnych: podejścia i podstawowe metody, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Informatyki i Zarządzania, Rzeszów.
Stachak S. (1997), Wstęp do metodologii nauk ekonomicznych, Książka i Wiedza, Warszawa.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych (2002), PFSRM, Warszawa.
Trimble M.C. (2014), Comments on “Common Statistical Errors and Mistakes: Valuation and Reliability”. Letters to the Editor, „The Appraisal Journal”, vol. 89(2), Spring.
Tymczasowe zasady wyceny nieruchomości (1994), Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, Warszawa, wrzesień.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 115, poz. 741 ze zm. do sierpnia 2017 r.
Whyte J. (2015), Oszuści czy ignoranci. O nadużywaniu nauki do celów politycznych, Fijorr Publishing, Warszawa.
Wolverton M.L. (2014), Comments on “Common Statistical Errors and Mistakes: Valuation and Reliability”. Letters to the Editor, „The Appraisal Journal”, Spring.
Wyrok SA w Poznaniu z dnia 14 kwietnia 2016 r., I ACa 1276/15.
Wyrok SO w Gliwicach z dnia 2 grudnia 2014 r., XVI C 824/14.
Wyrok SO w Łodzi z dnia 4 maja 2016 r. (a), II C 666/14..
Wyrok SO w Łodzi z dnia 4 maja 2016 r., II C 666/14.
Wyrok SO w Poznaniu z dnia 21 kwietnia 2016 r., XII C 1183/14.
Wyrok SO w Warszawie z dnia 22 lutego 2016 r., XVI GC 618/14.
Wyrok SO w Warszawie z dnia 24 maja 2016 r., IV C 891/15.
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25 września 2013 r., II SA/Gl 1480/12.
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 20 marca 2015 r., II SA/Gl 1343/14.
Wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 marca 2004 r., I SA 1607/02.
Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 19 marca 2004 r., II SA/Wr 643/01.
Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995 r. w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości, M.P. nr 13, poz. 163.
Zbyrowski R. (2010), Szacowanie wartości nieruchomości na podstawie modeli ekonometrycznych, „Equilibrium”, nr 1(4).
